一方で、価格の上昇スピードが賃料の伸びを上回っているため、賃貸利回りはやや低下傾向にあり「値上がり益を前提とした市場」へと変化している点も見逃せません。
こうした都市部の動きだけでも十分に興味深いのですが、今回の訪問で強く印象に残ったのは、ベトナムが国を挙げて進めている都市開発の構造です。

象徴的なのがダナンです。
かつては静かな地方都市であったこの街は、国家主導の開発によってリゾート都市へと変貌しました。
そして現在はさらに一段階進み、2030年までのマスタープランと100年ビジョンのもと、スマートシティ、国際金融センター、観光・サービスの中核都市への転換を進めています。
140億ドル規模の海上埋立によるメガシティ計画、ハイテク産業の誘致、グリーンエコシステムへの投資など、これらは単なる観光開発ではなく、「持続的に成長する都市」を意図した設計です。
その結果として、不動産市場も再び活気を取り戻しています。
パンデミック後の回復を経て、2025年から2026年にかけて、ダナンの不動産価格は明確な上昇局面に入っているとされています。
2025年第3四半期には、マンション価格の成長率でハノイに次ぐ全国第2位を記録しました。
特に顕著なのが、高級セグメントへのシフトです。
新築マンションでは、1㎡あたり1億ドン（約60万円）を超える価格帯の供給が増加しており、かつての「手頃なリゾート地」というイメージから大きく変化しています。
また、不動産セクターの収益（不動産に関わるビジネス全体が生み出した売上・収入）も拡大しており、2026年初頭には前年同期比で約37％の増加を記録しました。
旧正月の影響で一時的に取引が落ち着く時期もあるものの、基調としては明らかに回復から成長へと移行しています。

ところが、現地の不動産に実際に触れてみると、そう単純な話ではないことにも気づかされます。
まず理解しておかなければならないのは、ベトナムという国の体制そのものです。
ベトナムは、ベトナム共産党による一党独裁体制の社会主義共和国であり、憲法においても党が国家を指導することが明確に定められています。
つまり、市場は存在していても、その根底には常に「国家の意思」があり、制度やルールは政策によって変化し得るという前提があります。
その上で不動産に目を向けると、外国人は土地そのものを所有することはできず、コンドミニアムの区分所有、あるいは通常50年という使用権に限られます。
また、売却時には譲渡価格に対して約2％の個人所得税が課されます。
つまり、どれほど魅力的に見える市場であっても、その背後にある国家体制と制度、そして構造を理解しなければ、本質的な判断はできないということです。

そして今回の訪問の目的は、ダナンに続く国家プロジェクトの現地視察にありました。
ダナンの次に、国家主導で大規模な開発計画が進められている「次の都市」が、すでに決まり、計画が進行しているというのです。
この国の成長は、一つの都市で完結するものではないようです。
次の場所へ、次の機会へと連続していきます。
その連鎖のどこに注目するのか。
それこそが、これからの時代における資産形成の本質なのかもしれません。

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